公募REITs再出“爆款”产品。11月17日，华夏基金发布公告称，华夏基金华润有巢REIT发行累计吸金1200.45亿元(比例配售前)。其中，网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，公众发售配售比例为0.31%。

公告显示，证监会准予华夏基金华润有巢REIT发售的基金份额总额为5亿份，其中初始战略配售基金份额数量为3亿份。根据华夏基金公告战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格(2.417元/份)认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，认购规模为7.251亿元。

在网下询价阶段，华夏基金华润有巢REIT受到资金追捧，共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为298.53亿份，为初始网下发售份额数量(1.4亿份)的213.24倍。而且网下投资者中，参与的机构众多，券商、保险、信托、私募等各类投资者云集，足见专业机构投资者对华夏基金华润有巢REIT投资价值的认可。根据公告，网下投资者管理的有效报价配售对象均全额缴纳认购款，最终网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为721.55亿元。

华夏基金华润有巢REIT的公众发售部分也是获得踊跃认购。公告显示，公众投资者的有效认购基金份额数量为195.14亿份，为公众发售初始基金份额数量(0.6亿份)的325.23倍，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.31%。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为471.65亿元。

据此计算，华夏基金华润有巢RE⁃IT此次发售比例配售前的募集规模达1200.45亿元(含战略配售、网下发售和公众发售)。

华夏基金华润有巢REIT获得投资者金热捧，离不开投资者对其投资价值的认可。项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。原始权益人有巢住房租赁是中国长租公寓专业的投资开发商。项目ABS管理人中信证券是中国首家A+H股上市证券公司，布局REITs十余年，储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员，在REITs领域拥有丰富的经验。基金管理人华夏基金目前已经成功发行4单公募REITs，在管公募REITs规模超百亿元，在管公募RE⁃ITs数量和规模均位居市场前列。

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平表示，在今年权益市场整体表现欠佳的情况下，已上市的公募REITs产品表现亮眼，进一步凸显其投资价值。此外，清洁能源、保障性租赁住房、标准厂房产业园等新型资产类型涌现，民营企业为原始权益人的RE⁃ITs发行，以及5只REITs扩募落地实施等市场发展亮点频现，带动公募REITs市场关注度进一步提升;再加上REITs产品本身具备的资产配置优势，吸引了券商、保险、信托、私募等不同类型投资者参与其中，REITs配售比例不断走低，发行规模破百亿元产品也已出现。

“公募REITs的投资价值可分为分红、二级市场价格导致的资本利得两部分。”中信证券首席经济学家明明表示，分红角度，尽管今年部分REITs底层项目经营受多点散发疫情扰动明显，但整体来看仍能为投资者提供相对稳定的分红收益，尤其是扩募的落地也有望提升项目的分派收益率。资本利得角度，一方面，今年多单新发REITs上市首日便触及涨停板，表明参与REITs发行认购的性价比较高;另一方面，存量RE⁃ITs的价格在经历上半年的持续调整后，于下半年逐步企稳，部分产业园、仓储物流、清洁能源等REITs在二级市场同样存在投资价值。综合来看，在今年市场波动较大的背景下，优质的REITs投资价值凸显，在能为投资者提供相对稳定分红收益的情况下，还能带来一部分资本利得。

据观察，下半年以来，公募REITs产品的发行、审核速度显著加快。仅10月份以来，就有4只产品上市，另有3只产品获批。另从中国招标投标公共服务平台披露的招投标信息中也能看到，REITs项目储备丰富。 宗河

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